Как построить дом в 2021 году?

Валерия Летова
Публикуем полный гайд - как выбрать участок, подрядчика и на что обратить внимание при разработке проекта

Каждый человек рано или поздно задумывается о собственном доме. Например, когда семья ждет пополнения, а площади квартиры не хватает. Когда вы часто встречаетесь с друзьями, а соседи не любят шумных вечеринок. Бывают ситуации, когда вы всю жизнь прожили в квартире и вас просто раздражают шумные соседи, отсутствие парковки и мусорные контейнеры.

Для начала нужно определиться по каким причинам вы хотите переехать в свой дом?

  1. Всегда свободная парковка.
  2. Летом — гриль, завтрак на улице, травка, и можно загорать.
  3. Нет соседей с перфоратором, никто не делает ремонт.
  4. В доме больше площади, можно сделать планировку на свой вкус.
  5. Проще собирать детей на улицу, можно следить за ними из окна.
  6. Легко выгуливать животное — открыл дверь, и собака или кот гуляет.
  7. Хорошая экология.
  8. Удобно выгружать пакеты из машины, когда приезжаешь из магазина.
  9. Можно выйти вечером на террасу и наслаждаться звездами.

Свой дом: купить готовый или построить?

Есть два варианта переезда: купить готовый или построить свой. Что может смущать, если покупать готовый дом:

  1. Непонятно было, как строился дом и насколько все сделано качественно. Например, если дом продается в чистовой отделке невозможно проверить, как сделаны скрытые работы: армирование, перекрытия, выполнены ли СНиПы.
  2. Расположение должно вам подходить.

Покупая готовый дом, вы покупаете «кота в мешке», особенно если стены оштукатурены и полы залиты.

Если решили купить готовый дом, то рассматривайте варианты только тех готовых домов, где владельцы или строители могут предоставить документы на материалы, проект и фотографии на все этапы строительства. И все равно перед покупкой лучше приглашать независимого строительного эксперта. Обычный покупатель может и не увидеть недостатков. А специалист обратит внимание, но все равно не сможет дать гарантию на дом, не имея информации о скрытых работах, которые проводятся во время строительства дома.

Самое неприятное в покупке готового дома — это покупка от физ. лица — человека, который не будет нести ответственность в случае если что-то пойдет не так, ведь он просто продал вам свой дом, как мог бы продать и машину. Если на следующий день или через пару месяцев у машины сломается двигатель, кто будет отвечать — никто. В данном случае никакие законы не обязывают продавца нести обязательства, и законы о защите прав потребителей не работают. Поэтому, покупая дом по такой схеме, вы принимаете на себя всю ответственность за него.

В случае со строительством дома по официальному договору (конечно, с официальной оплатой) законы РФ защищают потребителей, и застройщик несет гарантийные обязательства даже в случае, если это не прописано в договоре.

Мы нашли несколько таких домов, где хозяева предоставляли полный отчет по стройке, фото каждого этапа и сметы. Но стоили эти дома больше остальных — хозяева знали им цену. Например, обычный дом с коммуникациями и без чистовой отделки стоил в районе 4 млн рублей, а дом с фотографиями скрытых работ, проектом и сертификатами на материалы, и также без чистовой отделки — 5,5 млн рублей.

Выбираем участок

В разных районах Смоленска есть разные участки: цена варьируется от 100 тыс. руб. до 2 млн руб.

Из чего складывается цена участка:

1. Стоимость самой земли.

Цена определяется рынком и потребительским спросом. Участки в городе пользуются спросом, их мало, поэтому цены самые высокие, найти хороший участок за 1 млн невозможно, цена за 6 соток хорошего участка может доходить и до 3 млн. Далее — самые дорогие участки в районе Боровой, Красного бора, Вишенок. Средняя цена — 100 тыс. рублей за сотку.

2. Коммуникации.

  • Цена на подключение к газу разная: от 50 тысяч до 1 млн руб. Из чего складывается цена подключения? 1. Получение техусловий на врезку — как правило сумма небольшая, до 20 тыс. руб. 2. Получение решения на врезку от собственника газопровода, здесь цена может быть от 30 до 300 тыс. руб. 3. Подведение трубопровода газа к дому — зависит от протяженности линии, примерно 50 тыс. руб., если газ проходит вдоль границы участка, и эта сумма не имеет верхней границы, если газ тянуть далеко.
  • Но бывают и неприятные «сюрпризы», например, у соседа на участке газ подведен. Кажется, что проблем не возникнет, вдоль участков идет линия с газом, но технической возможности подключиться уже нет — старая линия, либо не хватает мощности. Такие ситуации встречаются особенно часто в районе Поляны, РТС, Вязовеньки, Магалинщины.
  • Не всегда информация, которую сообщает продавец участка правдивая, лучше все проверить самому, сделав запрос в газораспределительную компанию, как минимум, требуйте, чтобы в договоре было указано, что на участок есть разрешение на врезку к газу.

3. Подъездные пути

  • Если участок находится в поле, к нему нужно сделать дорогу. Такие затраты тоже стоит учитывать. Если по полю проезжает ваш внедорожник, это не значит, что сможет проехать тяжелая строительная техника (вес техники с нагрузкой до 35 тонн), причем нагрузка идет со смещением центра тяжести, а это увеличивает риски застревания или переворачивания. После проезда такой техники дорога испортится. Даже если дорога, на первый взгляд, выглядит нормально, она может потребовать дополнительных вложений.

3. Рельеф

  • Чем сложнее рельеф, тем дороже будет строительство и благоустройство участка. Фундамент выйдет дороже, а потом еще и отсыпать участок придется, это все немалые затраты.

Совет 1. Найдите специалистов с подробной базой участков, их стоимостью и объектами инфраструктуры (школы, сады, магазины и остановки общественного транспорта). Задача специалиста не втюхать то, что не продается, а понять ваши потребности и под них сделать лучшее предложение.

Совет 2. Найдите по геотегу в «Инстаграме» жителей поселка и спросите, как у них дела. Для этого зайдите на вкладку «Места» и укажите название поселка. Найдите несколько фотографий жителей и напишите авторам личные сообщения. О причине такого любопытства всегда честно рассказывайте. Скорее всего, вам ответят подробно.

Совет 3. Проверяйте всю полученную информацию, не стоит доверять продавцу на слово. Перед покупкой участка нужно организовать выезд технического специалиста, который также ознакомится с участком и даст подробную информацию о том, как участок будет влиять на строительство.

Делаем проект дома

Купить готовый проект

Этап проектирования нельзя пропустить. Можно купить типовой проект дома из интернета, так дешевле. Но дешевле только на первом этапе. Проблема в том, что такой проект содержит стандартные универсальные решения, не адаптированные под ваш регион и участок. А универсальные решения в строительстве, как правило, стоят намного дороже за счет того, что содержат перезапасы.

Все, что не будет учтено, выльется в дополнительные затраты при строительстве.

Сделать проект дома мечты

Человек покупает недвижимость 1-2 раза в жизни, живет в своем доме 30-40 лет, поэтому дом должен учитывать пожелания его владельца на весь период эксплуатации. Как это сделать?

  1. Определиться с тем, как и кто будет пользоваться домом.
  2. Понять, каким будет дом функционально, определить состав помещений. Примерно определить общие габариты и площади дома.
  3. Определиться, в каком стиле будет дом и насколько сложной или простой будет архитектура и образ дома.
  4. Если до строительства дома еще далеко, то для вдохновения можно посмотреть проекты в интернете и сохранить для себя те, которые понравились
  5. Если сроки поджимают, то лучше, не теряя времени, сразу обратиться к опытному архитектору. Архитектор привяжет дом к участку, учтет рельеф, видовые точки, наличие соседей и сделает проект под нужный бюджет строительства. Самое главное — учтет вкусовые предпочтения и адаптирует проект под заказчика.

Стоимость разработки эскизного проекта варьируется на рынке от 10 до 100 тыс.руб. Здесь нужно для себя понять, что цена проекта напрямую зависит от квалификации специалиста и его опыта.

Запомнить: если речь идет о доме (не о даче или бане), то на проекте не стоит экономить, это всего лишь 1-2% от стоимости строительства.

С проектом на руках можно понять предварительную стоимость строительства, выбрать подходящую технологию строительства и начать вести переговоры с подрядчиком.

Сроки проектирования зависят от нескольких факторов:

  • От сложности проекта и его состава. Чем сложнее архитектура дома и чем он больше, тем больше вариантов будет разрабатываться архитектором и тем больше редакций в проект нужно будет вносить.
  • Когда вы начнете разрабатывать эскиз, у вас будут появляться новые идеи и желания, это все надо будет обдумать и обсудить с семьей и архитектором, а это может занять время.
  • Если обратиться за проектом весной или в разгар строительного сезона, обычно количество заказов в этот период возрастает, из-за этого увеличиваются сроки и цена.

Выбираем подрядчика: фирма или бригады

Спойлер: строительную фирму (но неоднозначно).

Вы ответственно подошли к выбору участка и разработке проекта, на картинке получился идеальный дом вашей мечты. Пора начинать строить. Встает вопрос: а кто будет строить? Обратиться в строительную компанию, которая построит все «под ключ» или строить самому, нанимая бригады на отдельные этапы строительства дома?

Если нет задачи сэкономить, и бюджет не особо ограничен, проще заказать строительство дома в одной компании от начала до конца, чтобы один подрядчик отвечал за все по официальному договору.

Если бюджет очень ограничен, и хочется построить подешевле, можно попробовать нанять бригаду. Причем, нужно понимать, что нанимать нужно отдельную бригаду на фундамент, отдельную на кладку, отдельную на крышу. Если вам говорят, что одна бригада сделает все — нужно ставить под сомнение компетенции такой бригады.

Для того чтобы разобраться, что такое строительная бригада и по каким принципам она живет, посмотрите комментарии под видео, которые мы нашли в интернете.

В ролике история про то, как главный герой нанял бригаду для строительства газобетонного дома. В итоге дом построен некачественно, а в комментариях появилось очень много бригад-строителей.

Основной посыл комментариев заключается в том, что мало платили, поэтому бригада и построила некачественный дом. Такой подход можно объяснить. Основная философия бригады заключается в том, чтобы быть всегда недовольными тем, что есть разница между ценой, которую заказчик платит фирме, и ценой, которую фирма платит бригаде. Бригады убеждены, что должны работать напрямую с заказчиком, но по расценкам фирмы.

Бригады считают, что люди, которые их контролируют и обеспечивают порядок на стройке, — лишнее звено. А фирма — просто прослойка, которая забирает себе процент с их честно заработанных денег.

Кульминация такого подхода следующая: «Вы нам нормально платите, не по расценкам рабочих на стройке, а по расценкам фирмы, и мы тогда будем нормально работать.» Что таит в себе такой подход для заказчика? Наняв бригаду, вы практически ничего не сэкономите. Потому что бригада, зная, что работает напрямую с заказчиком, выкатит вам такие же расценки, что и фирма.

При этом бригаде вы интересны только до окончательного расчета, у вас нет гарантии на дом и качество работ.

Более того, вы теряете ИТР на стройке. Что такое ИТР? Это прораб, который контролирует работу бригады, инженер технического надзора, который делает повторные проверки, снабженец, который закупает и доставляет необходимые инструменты и материалы на участок. Самостоятельно организовать процесс строительства, если вы не опытный прораб, будет сложно. Если у вас есть основная работа или бизнес, есть вероятность, что ваша стройка встанет в любой момент или рабочие сделают халтуру.

Запомнить: бригады, знающие, что им не придется отвечать за свое творчество, вряд ли будут следить за тщательным соблюдением технологий, задача — сделать поскорее, чтобы взять еще один объект.

Когда вы работаете с бригадой, вы должны понимать, что вся ответственность за дом будет на вас. И никакой Василич за стройку ответственности не понесет. В этом вы можете убедиться лично: например, нашли проблему с техническим надзором, позвонили Василичу и рассказали о ней. Василич пообещает приехать сразу, как появится немного времени.

Если все же решите нанимать бригаду — вот критерии:

  1. Обязательно разработайте проект будущего дома
  2. Найдите инженера технадзора, чтобы контролировать каждый шаг, и сразу предъявите бригаде ваши требования. Если не обговорить заранее — цена может измениться, или бригада вообще может отказаться их выполнять, или вовсе уйдет с объекта.
  3. Когда бригада видит, что на участке есть инженер технического надзора, бригада поднимет свои расценки на 50-100%. Не допускайте такого манипулирования.
  4. Проговорите сроки промежуточных этапов работ, узнайте, сколько еще заказов есть у бригады, чтобы не получилось, что ваш дом будет строиться «по выходным».
  5. Проговорите все виды дополнительных работ до передачи денег. Также узнайте цену таких работ и просите ее зафиксировать.
  6. Требуйте зафиксировать цену на все работы, а не только «за квадрат кладки» и пр. Например, не полторы тысячи на куб, а 500 тыс. за все работы по стенам.
  7. Помните, качественная работа не может стоит дешево, а халтурная может стоит дорого.
  8. Заранее проговорите, какими частями будет вноситься оплата — никогда нельзя платить авансы, если нет официального договора и чеков, только после выполнения работ или какого-то объема.
  9. Узнайте, как давно бригада работает именно в таком составе и кто в бригаде главный. Если недавно, и главные все, то могут возникнуть споры в ходе строительства и получится недостроенный дом.
  10. Требуйте официальный договор (если бригада работает давно, и это ее основной заработок, как минимум ИП должно быть).

Фирма

Некоторые бригадиры более предприимчивы. Они продолжают быть прорабами, юристами и менеджерами своих бригад. Например, они стали снимать каморки, делать сайты и рассказывать о том, что это строительная фирма. По факту, это та же бригада с временным офисом. Чтобы в него попасть, необходимо позвонить заранее, чтобы прораб успел приехать со своего участка.

И хорошо еще если бригада, а не предприимчивый бизнесмен-посредник, подгоняющий работу бригадам за процент.

Вместо проектного отдела — покупные проекты типовых домов.

Вместо юридической и финансовой службы — директор Василич, который во всем поможет.

Выбирайте действительно проверенную компанию, а не компанию-односезонку или бригаду, которая выдает себя за серьезную компанию открыв ООО и сделав сайт.

Мы провели анализ весной прошлого года: в Смоленске, примерно раз в неделю, появлялись новые сайты новых строительных компаний, причем пишут они и что построили много домов, и что существуют более 20 лет. Как говорится, врут и не краснеют. А цены в таких компаниях были, как правило, привлекательно низкими — 10 тыс. за кв.м. Многие сайты уже через пару месяцев были неактивны, а по указанным адресам никого не было. По телефону предлагали встречаться на одном построенном доме, поскольку офиса вовсе нет. Куда обращаться в случае чего, кому писать претензии — на телефон прорабу или по адресу юр. регистрации ООО, где никто даже не прочтет письма, не понятно.

Если все же решите заключить договор со строительной компанией — вот критерии:

  1. Компания на рынке минимум 5 лет. Не 15 лет мы бригада, а с этой весны фирма. А именно фирма с официальными договорами за 5 и более лет.
  2. У компании есть офис, в котором она находится более 3 лет минимум. Если адрес офиса меняется каждый год, это не говорит о стабильности.
  3. Можно посмотреть отзывы. Каким отзывам доверяете больше: скриншотам из мессенджера или видео отзывам? 2-3 отзыва могут быть фейковыми, более 10 вряд ли подделаешь.
  4. Строят только по проекту, и делается подробный фотоотчет.
  5. Компания фиксирует цену в договоре, на материалы в том числе. Помните: недострой в нашем районе в основном из-за того, что перед строительством дом посчитали за 3 млн, а в ходе строительства он стал 5 млн. Если смета не фиксируется по договору, то она обязательно в итоге «вырастет».
  6. Официальный договор с печатью, деньги принимаются официально по кассовым чекам (кстати, сейчас все кассы онлайн, можно сразу проверить, выдали вам реальный чек или нет).
  7. Вам подробно отвечают на все вопросы, а не просят просто довериться. Можно посмотреть много объектов на разных стадиях строительства, а не услышать в ответ: «Во всех домах живут клиенты». Потребуйте, чтобы на объекте были рабочие. Так вы поймете, кто будет строить ваш дом.

Выбирайте фирму под себя: кому-то хочется попроще, кому-то хочется строить с комфортом и высоким уровнем сервиса.

Вместо заключения

  1. Поиск участка — сложная работа. Разрешение на ввод коммуникаций прописано в договоре купли-продажи.
  2. Разработка проекта только вместе с архитектором.
  3. Строит только фирма.
  4. У фирмы есть отзывы, гарантия прописана в договоре, цены зафиксированы.

Полезные материалы по теме

Вебинар « Как выбрать участок для строительства в Смоленске «

Видео « Бригада или фирма «

Вебинар « Делаем проект дома мечты «

Видео « Газобетон. Трещины «

Пример видеотзыва .

Использованы материалы следующих авторов:

Администрация Смоленской области выступила против строительства мусорного полигона под Гагарином

Анна Бахошко

Профильный департамент отказывается включать свалку в территориальную схему обращения с отходами, но частникам плевать даже на это.
Жители Гагаринского района Смоленской области бьют тревогу: западнее местной деревни Запрудня, аккурат на границе с Подмосковьем ООО «Стройком» задумало строительство огромного полигона ТКО. Напомним, ранее мы писали о том, что туда планируют свозить по 80 тысяч тонн мусора в год, тогда как муниципалитет производит лишь по 13. Отсюда возник закономерный вопрос: не будут ли на частной свалке захоранивать столичные

...

Работа в Европе: мечта или реальность для смолян?

София Андреева

Readovka67 пообщалась с основателем агентства по трудоустройству россиян за рубежом, чтобы узнать, как уехать за границу без знания языка и образования.
Низкие зарплаты и уровень жизни побуждают россиян мигрировать на заработки в Европу. Люди ежегодно покидают страну тысячами. И если в ряде регионов действуют агентства, которые берут все заботы по трудоустройству на себя, то в Смоленске таковых не было вплоть до 2021 года. Нам же удалось пообщаться с человеком, который взял эту ношу на себя — руководителем фирмы Business Travel Павлом Осадчим

...
Новости партнеров


наверх